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本尊资讯:何为转加按?平转+二押.意义:盘活存量按揭房产的价值

本尊资讯 2019-05-13 02:07:41

       贷款市场有一大需求,自从08 年金融危机之后就基本没有银行可以满足(之前有很多银行可以操作,包括四大行),就是房产二次抵押贷款,通俗地讲就是不结清房产里的原有贷款,把房产剩余价值再释放出来的贷款产品。七八年前,很多人购房还不屑于用杠杆,即使用了也不用足七成,七八年过去了,经过房价剧烈上涨的阶段,“不屑”变成了“不得不”和“想尽办法”。

        二次抵押需求旺盛的成因和这些年房产剧烈升值有很大关系,当时的七成贷款占现有评估价的比重降低,而房产中蕴藏的金钱成为了现金之外的最大宝藏,甚至比工作多少年的收入都多。而二押的结果使得杠杆率更高,相比这些年收入的涨幅,客户们能否负担的起高负债,是基于房价一直涨的基石上的。

       不管怎么说,从去年以来,的确多家银行开展了二次抵押业务,这些业务创新会不会成为次贷危机的导火索留给经济学家去评判研究,有能力还款的客户们还是可以把二押变成点石成金的工具的,没能力还款的客户们不建议盲目选择。



 

       转加按的概念及适合什么样的客户群。

       何为转加按?平转+二押。说是平转其实也不准确,因为凡是低于九折的按揭利率转后皆为九折,凡是高于九折利率的按揭利率皆为原利率,加的部分为1.25-1.3倍。

       

        本尊总结了几种适合做转加按的客户群:

  1. 原贷款金额不高且二押金额也不高的客户;

  2. 原贷款利率很高的客户;

  3. 原贷款金额很高但二押金额也很高的客户(例:原贷款1.1倍利率,且只贷四成,空间很大);

  4. 真实收入很高可以覆盖10或15年总负债两倍的客户。(公式:(原贷款月供+加成的月供)/总收入<50%)

  5. 不介意之后直接贷款是二套的客户;

  6. 转加按后有办法做首套贷款的客户。

  7. 有其他备用房的客户(父母房产可以是备用房)




       不适合的客户群:

  1. 原贷款金额很少不值得转的客户,建议直接办理抵押贷款,先批后还。

  2. 二押金额很高需要更长年限以降低月供负担的客户,建议办理最长30年的抵押贷款。

  3. 原贷款利率较低且二押金额不高的客户(例:刚买没多久已经贷足,没有空间)

  4. 真实收入不足以覆盖10或15年总负债两倍的客户;

  5. 转加按后想直接再贷款首套的客户。

  6. 没有备用房的客户。


注意事项:

1.原贷款中公积金部分不能转,只能成为二押部分再贷出来,即原来的公积金利率成为商贷基准的1.25倍。

2.审批通过后,原贷款部分若能自己还掉,再做一押和二押,无担保费;若不能自行还清,由住房置业担保公司帮助还清,担保费自付。

3.还款方式:按揭部分等额本息或等额本金,二押部分可按月付息,无需还本,中途可以无条件提前还款,第四年开始转成等额本息或等额本金。


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