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本尊资讯:贷款行情微观察(信用贷、按揭、消费抵押、平转按揭)

本尊资讯 2019-11-26 12:04:42

前言:经过统计,整个六月份,31个客户做了47笔业务,而越来越多的朋友通讯时不仅仅只问一笔业务了,可见目前的客户大都有综合性需求,消费贷款和购房贷款的结合逐渐深入人心,以及市场上的投资机会使得信用贷更加普及。

有几位客户的需求是用于购房,在操作按揭贷款之前,需要配置年限长的抵押贷款或者等额本息的信用贷付部分首付,同时再做税费贷付税,同时申请随借随还的信用贷款进行后期投资理财,涉及到的银行可能有四五家,这就需要一个完整的方案来把握好时机。
1.对客户自己掌握操作流程的要求高,如果客户自己不想费劲去熟悉,可以交给专业的办理渠道。大部分人是相互信任的,相信专业的顾问是提出了最佳方案给他们,但是少数人非常自以为是,非常在意自己的设想一定要达成,而不管现实的操作支不支持,这样没法沟通的可以自己去多跑跑银行。

2.什么用途选择什么方式的贷款。一位购房者和短期投资获利者的还款方式是不同的,前者需要的是1.总利息少;2.还款时间长;3.月供少压力小。3.门槛低。4.拥有提前还款的权利且无违约金。后者对总利息不敏感,需要资金周转率高,短期内多次使用。以下是三种还款方式算法比较:
按月付息:同样以30万贷3年举例,按照按月付息还款方式计算,即使利率仅为7.03%,其总利息也要63270元(当然,采用这种还款方式的人一般不会用三年,除非他没任何金融观念)
等本等息:采用某些不懂信用贷的贷款顾问所推荐的万用金,年息5%,三年总利息45000元(下个月利息不随每月还掉本金而减少),且这笔利息在放款开始就要一次性收取,随后每个月再分期还本金,这种还款和信用卡分期一样,而更离谱的是收了“砍头息”,让客户想提前还款都没辙,完全丧失了选择权。(现实产品中,5%年息算是良心价了,大部分是超过这个数字的),也有大部分是像信用卡那样是每月本息加起来还一样多的,所以称为等本等息。
等额本息:看不懂的人可以比较下自己的房贷是怎么还的。30万按三年基准利率上浮40%计算,其总利息和月供为下图所示:


其总利息是按月付息的55.6%,而为等本等息的78%,当然这是500强等优质客户享受的利率。接下来我们算一下三年期基准利率上浮80%后得到的结果:

此时需要解决的月供过高的问题,按月付息比总利息意义不大,我们来比较月供:新的等额本息贷款产品的总利息保持不变,还是按三年利率算出来,月供是用(300000+45703)/120=2880.85元,这个数字应该每个家庭都可以承受,此月供还了35个月后,第36个月把剩余本金利息一次性还掉,即345703-2880.85X35=244872.96元,这是很多按月付息的产品都不能比拟的,因为都要求一年到期还一次本金。(这段我不在微信里单独解释了)

和等本等息的比较,总利息虽然差不多(还是与最低5%年息的产品比较),但是等额本息满一年可以提前还款,一次性还清或者部分还款都可以,而利息是按剩余本金计算的(具体多少,有兴趣的读者可以自己一个月一个月相加),所以总利息并没有算出来这么多。

3.凡事要趁早,对形势要有预判。这句话是我从贷款的前途看出来的,如果还是一味的把精力全部放在贷款上,以后的路会越来越窄。也适合目前信用贷打新股的群体,趋势决定了新股暂停不会很久,申请了不用不算利息,如果开始重启新股发行,会有两个结果,一是可能信用贷产品没了(几率很大),第二是申请时间会很长,就像之前那样大家蜂拥而上,时间成本高,机会留的很少。这波信用贷申请机会窗口会开启多久,会不会如08-10年七折利率一去不复返。即使新股没有了,也有很多可以投资的,如邮票打新,年收益率也可以达到30%以上,按照按天计息的性质,只要每天超过60元就是赚的,对理财有兴趣的TX可以单独交流,提供稳健的P2P产品赚钱利差。


4.按揭贷款,不赘述了,85折我认为到底了,在降息的大背景下,这已是银行能拿出的最佳诚意了。


5.非交易性转按揭(平转),真的出台了,可以操作,但是也只是适用于一部分客户,有时间再专门写一篇,讲讲具体流程和08-10年那波平转小历史。


具体咨询请加“本尊很忙”。

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